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Location longue durée en Israel

De nombreuses personnes possèdent un ou plusieurs appartement(s) destiné(s) à la location longue durée en Israel.

Que ce soit sur du court terme ou du long terme, les revenus locatifs en Israel sont imposables. Tout du moins en théorie, car comme nous allons le voir, il existe plusieurs manières de déclarer les revenus fonciers en Israel.
Ces options de déclarations différentes sont adaptées en fonction de chaque situation.

Il est très important de bien choisir le mode de déclaration qui correspond à chaque propriétaire, et à chaque type de biens. En effet, un choix adéquat permettra généralement des taux d’imposition réduits voire leur exemption totale.

Dray & Natco est votre allié pour vous offrir des informations détaillées et fiables et d’éclairer votre chemin en Israël.

Parler à des Experts

Voici trois différents modes de déclaration pour les revenus fonciers en Israel :

1 – Mode d’imposition « normal ».

Les revenus que constituent les loyers vont s’ajouter aux autres revenus que gagne le propriétaire, comme par exemple un salaire.

De ce fait le propriétaire paiera des impôts en fonction des tranches d’imposition qui le concernent.

Dans ce cas-là il pourra déduire du montant des loyers l’amortissement et les dépenses courantes liées à l’appartement loué : réparations, rénovations, frais bancaire, frais d’avocat et d’agent immobilier…

2 – Mode « taux d’imposition linéaire de 10%».

En choisissant ce régime, le propriétaire doit payer 10% du montant des loyers perçus en Israël.

Il devra également verser 15% des loyers perçus sur les biens à l’étranger.

Sous ce régime, on ne peut déduire aucun frais. Ni l’amortissement du bien, ni les dépenses courantes d’entretien.

3 – Exemption d’impôts totale ou partielle.

Jusqu’à un certain montant de loyer, le propriétaire ne devra pas payer d’impôts sur les loyers perçus.

Ce montant est revu chaque année. Pour l’année fiscale 2023, ce montant est de 5470 shekels par mois (5196 Nis pour 2022).

Si le loyer perçu est supérieur à cette somme, il faut recalculer l’exemption autorisée, de la manière suivante : (Un exemple chiffré vous est proposé plus bas).

Le montant supérieur au montant est déduit du plafond autorisé, afin d’obtenir le « plafond réajusté ». Nous déduisons du montant des loyers le « plafond réajusté », afin d’obtenir le « revenu imposable ». Le revenu imposable obtenu est taxé conformément aux tranches d’imposition de revenus passifs du propriétaire.

Un petit exemple en chiffres pour illustrer le régime No 3 :

Mr A perçoit un loyer de 7000 Shekels/mois pour un appartement de 3 pièces au centre de Jérusalem.
Pour 2021, le plafond réajusté sera donc de :
Impact sur le plafond : 7000 -5 470 = 1 530.
Plafond réajusté : 5 470 -1 530= 3940 Shekels.
Le revenu annuel imposable sera donc de : 7000 -3 940 = 3060 Shekels * 12 = 36 720 Shekels.
Cette somme sera imposée à partir de 31%, sauf exceptions. (voir plus bas).

Voici trois différents modes de déclaration pour la location longue durée en Israel :

Le choix de mode d’imposition apparaît souvent évident au regard du montant du loyer ou bien des revenus du propriétaire, néanmoins il y a d’autres points à prendre en compte afin d’optimiser au maximum les avantages de chaque mode.

Voici ci-dessous quelques-uns de ces points :

1 – Ne pas prendre en compte uniquement le montant du loyer pour choisir le mode d’imposition.

En effet comme mentionné plus haut jusqu’à un certain montant de loyer ces revenus ne sont pas imposables. D’un autre coté il n’est pas possible de déduire les dépenses liées à l’appartement loué : amortissement, rénovations, réparations, frais d’avocat et autres…

Pour certains propriétaires il est parfois préférable de choisir le mode d’imposition normal car ils pourront déduire les dépenses. Et ce, même lorsque le montant des loyers est légèrement supérieur au plafond d’exemption mentionné ci-dessus.

2 – Pensez également à la revente.

Lorsqu’une personne vend son appartement elle doit payer un impôt sur la plus-value, nommé « mass shevah ». Cet impôt est linéaire, au taux de 25%.

Pour calculer la plus-value réalisée, les autorités fiscales en Israel vont déduire de la valeur d’achat initiale de l’appartement les amortissements qui auraient pu être potentiellement déduits des loyers perçus. Et ce, peu importe le régime que vous aurez choisi pour déclarer vos revenus fonciers en Israel.

Ceci viendra donc gonfler « artificiellement » la plus-value réalisée. Et aura donc pour conséquence de gonfler le montant dû au Mas Shevah.

Cette donnée très importante, pouvant impacter fortement le montant de votre plus-value immobilière, fera l’objet d’un article séparé.

3 – Nous n’avons pas toujours le choix.

Dans certains cas le propriétaire n’a pas le droit de choisir son mode d’imposition.

C’est le cas pour les propriétaires de plusieurs appartements loués. Il n’y a pas de nombre exact sur le nombre d’appartements mis en location.

La position habituelle des impôts veut qu’à partir de 5 appartements loués, vous n’ayez pas la possibilité de payer selon le forfait à 10%.

En effet, les impôts considèrent les loyers de tous ces appartements comme des revenus « actifs ».

En d’autres termes, ces revenus fonciers sont considérés comme si le propriétaire avait une activité commerciale de location d’appartements. Ledit propriétaire sera donc imposé automatiquement selon le régime « normal ». Il ne pourra choisir le régime des 10% ou l’exonération partielle.

6 choses à savoir lorsque vous louez votre appartement.

Le montant d’exonération sur le revenu foncier se met à jour chaque année, il est indexé à l’inflation.


Le fait de ne pas déclarer n’est permis uniquement dans le régime d’exonération complète. Dans les 2 autres cas, il faudra déclarer qu’il y ait de l’impôt ou non.

Si vous louez plus d’un appartement, le montant limite pour l’exonération est à prendre sur le cumul des loyer mensuels perçus sur l’ensemble de vos appartements.

Il est possible d’appliquer un régime fiscal différent pour chaque appartement, mais également de changer de régime chaque année pour le même appartement.

Les différents régimes fiscaux ne sont valables que pour de la location résidentielle longue durée.

Un appartement loué à court terme (Airbnb, booking etc..) doit être déclaré en location commercial.

Location longue durée en Israel

4 – Le régime choisi peut être différent pour chaque appartement.

Si un propriétaire possède 2 appartements ou plus, qu’il loue à long terme, il peut choisir un mode d’imposition différent pour chaque appartement.

Cependant, nous devons prendre en compte l’ensemble des revenus locatifs mensuels pour établir si l’un des biens peut être entièrement exonéré.

Soit par exemple :

Une personne ayant 2 appartements, l’un loué à 4000 Nis / mois, et le second à 7000 Nis / mois.

Nous prenons en compte le revenu total généré par ces 2 appartements (soit 11000 Nis). De ce fait, nous ne pouvons pas choisir l’exonération partielle, même pour l’appartement qui est loué à 4.000 Nis / mois.

Il faudra opter soit au régime à 10%, soit le régime réel, soit l’un & l’autre.

Notre cabinet se spécialise dans ce type de montage. Généralement, nous pouvons vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers de Shékels / an, en fonction de la nature de votre bien et de votre statut personnel.

Il suffit de choisir le bon régime, chaque année.

5 – Paie t-on du Bitouah Leoumi pour les revenus fonciers en Israel ?

Si le Bitouah Leumi décide qu’un propriétaire qui loue ses appartements appartient à la catégorie ‘’commerciale’’, celui-ci devra payer du bitouah leoumi et du mass briout.

Néanmoins, même dans ce cas de figure, il existe une façon pour convaincre le Bitouah Léoumi de ne pas réclamer ces cotisations. Ceci passera par de la négociation, et d’autres facteurs. (Durée de location, fréquence, financement des biens etc…).

6 – Paie t-on de la TVA sur les revenus fonciers en Israel ?

La location d’appartements résidentiels bénéficie d’une exonération de TVA en Israel. Par conséquent, tant que l’appartement est loué à des fins résidentielles, il n’y a pas de TVA à verser. (Article 31 (4) de la loi sur la TVA en Israel).

La vraie question se pose lorsque l’appartement est loué sur du court terme. Sur des sites comme AirBnb, Booking et autres plateformes de location de séjour sur du court terme.

Dans ces cas de figure, il est fort probable que le bureau de TVA réclame la TVA perçue lors de ces séjours.

Conclusion : N’optez pas tout de suite pour le régime à 10%.

Comme vous l’avez compris les revenus fonciers en Israel sont un sujet délicat qui demande du savoir-faire.

Si vous détenez un ou plusieurs appartements destinés à la location longue durée, ne courrez pas tout de suite vers le régime à 10%.

Il est très souvent préférable de faire une étude d’optimisation. Cette étude peut vous faire économiser plusieurs milliers de Shekels par an.

Nous sommes à votre disposition pour optimiser vos revenus fonciers en Israël.

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