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Location courte durée en Israel
De nombreuses personnes possèdent un ou plusieurs appartement(s) destiné(s) à la Location courte durée en Israel .
Que ce soit sur du court ou du long terme, les revenus locatifs en Israel sont imposables. Tout du moins en théorie, car comme nous allons le voir, il existe plusieurs manières de déclarer les revenus fonciers en Israel.
Ces options de déclarations différentes sont adaptées en fonction de chaque situation.
Il est très important de bien choisir le mode de déclaration qui correspond à chaque propriétaire, et à chaque type de biens. En effet, un choix adéquat permettra généralement des taux d’imposition réduits voire leur exemption totale.
Dray & Natco est votre allié pour vous offrir des informations détaillées et fiables et d’éclairer votre chemin en Israël.
Parler à des Experts
Comment sont imposés les revenus fonciers provenant d’une activité de location à court terme en Israël ?
J’ai un appartement de 80 M² situé à Tel Aviv. C’est un 4 pièces, avec 6 couchages disponibles. J’ai récemment confié cet appartement à une agence immobilière pour la location sur du court terme. Je ne souhaite pas louer cet appartement sur une longue durée. L’agence va donc très prochainement commencer à publier mon appartement sur les sites de locations saisonnières suivants : Airbnb & Booking.com.
Plusieurs questions se posent :
1. Comment faire pour déclarer les loyers que je vais percevoir ?
2. Est-ce que les frais de l’agence de location peuvent être déduits ?
3. De manière plus générale, quels frais peuvent être reconnus pour diminuer mon bénéfice fiscal en fin d’année ?
4. Quel est le taux d’imposition sur ce type de revenus ? (Revenus fonciers commerciaux en Israel).
5. Dois-je obligatoirement créer une société pour cette activité ?
a. Si oui, est-ce que l’appartement passe au nom de la société ou bien je reste le propriétaire “officiel” de mon appartement ?
b. Dans ce cas, est-ce que je vais devoir payer à nouveau le Mas Rehisha (taxe d’acquisition pour un bien immobilier en Israel) ?
6. Dois-je également déclarer les loyers à la France ? Je précise, je suis toujours résident fiscal français.
Notre réponse : La Location courte durée en Israel est une activité commerciale à part entière
La location d’appartement à court terme en Israel est un sujet “brulant” au sein de l’administration fiscale israélienne. En effet, les impôts en Israel veulent s’assurer que les revenus générés via cette activité de location d’appartement soient bien déclarés par les propriétaires.
Nous allons répondre point par point à votre demande, en essayant d’aborder le maximum d’aspects possibles.
Location courte durée en Israel : Ouverture d’un dossier fiscal auprès de l’administration fiscale israélienne
Afin de pouvoir déclarer les revenus générés par votre activité, vous devez ouvrir un dossier auprès des impôts en Israel. Il y a 2 organismes auprès desquels vous devez effectuer les démarches :
1 – Les impôts sur le revenu en Israel : Mas Ahnassa.
2 – Le Bureau de TVA : Maam.
Dans notre réponse, nous avons estimé que vous désirez déclarer les revenus perçus en votre nom propre et non par l’intermédiaire d’une société distincte. Nous détaillerons ce choix plus bas dans cet article.
Ouverture auprès des impôts sur le revenu
Vous allez avoir un dossier fiscal qui sera ouvert au Mas Ahnassa en Israel. Ce dossier vous permettra de pouvoir remettre une déclaration annuelle de revenus.
Dans cette déclaration, vous devrez déclarer les revenus gagnés via la location de l’appartement. Vous pourrez également déduire certaines dépenses nécessaires à cette activité commerciale.
Nous aborderons la liste des dépenses reconnues plus bas dans cet article.
Ouverture auprès du bureau de TVA
Il faut également ouvrir une entité auprès du bureau de TVA en Israel.
Pour ce faire, vous avez 2 possibilités :
1. Ossek Patour : C’est l’équivalent d’un auto entrepreneur.
2. Ossek Mourché : Entreprise individuelle.
Propriétaire enregistré en tant qu’Ossek Patour (Auto-entrepreneur en Israël) :
1. Il ne peut dépasser un chiffre d’affaires annuel de 102,292 Shekels d’encaissement de loyers par an (en 2022).
2. Le Ossek Patour doit déclarer son chiffre d’affaires à la TVA (maam) une fois par an.
3. Il doit déclarer son chiffre d’affaires au bureau des impôts (mas ahnassa) d’une manière régulière (généralement tous les 2 mois).
3. Le Ossek Patour ne peut récupérer la TVA versée sur les dépenses professionnelles.
4. Il doit remplir une déclaration fiscale annuelle sur ses revenus en Israel. (Formulaire 1301).
Propriétaire enregistré en tant qu’Ossek Mourché (Entreprise individuelle en Israël) :
1. Il n’a pas de limite dans son chiffre d’affaires annuel.
2. Le Ossek Mourché doit déclarer son chiffre d’affaires à la TVA (maam) tous les mois ou tous les 2 mois (CA inférieur à 1 500 000 Nis).
3. Il doit déclarer son chiffre d’affaires au bureau des impôts (mas ahnassa) d’une manière régulière (tous les 2 mois).
4. Le Ossek Mourché peut récupérer la TVA versée dans le cadre des frais professionnels liés à son activité.
Par exemple sur :
a. Les honoraires de gestion versés à l’agence de location.
b. Les réparations et travaux.
c. Les honoraires comptables.
d. Les honoraires d’avocat ou d’agent immobilier.
f. Les dépenses courantes de l’appartement (Electricité, internet etc…).
5. Il doit remplir une déclaration fiscale annuelle sur ses revenus en Israel.
Attention : Dans la majorité des cas, il n’est pas possible de récupérer la TVA versée lors de l’achat de l’appartement, auprès du promoteur par exemple.
Le taux d’imposition : Selon les tranches d’imposition progressive
La méthode progressive
En Israël, les impôts sur le revenu sont définis par la méthode que l’on appelle « l’impôt progressif ».
La méthode progressive signifie que plus une personne va gagner d’argent, plus sa redevance fiscale sera élevée.
En effet, comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous, votre taux d’imposition augmente à mesure que votre revenu net imposable progresse.
Comment calculer le revenu net imposable ?
Afin de calculer votre revenu net imposable, vous devez prendre en compte toutes les entrées d’argent que vous avez eues dans l’année écoulée. Ceci constitue le montant de vos recettes annuelles.
Ensuite, nous déduisons de ces recettes les revenus exonérés, les pertes fiscales de l’année en cours ou des années précédentes, et certaines déductions autorisées par le code de l’imposition israélien.
Nous obtenons alors le “revenu net imposable”.
Les tranches fiscales
Une fois que nous aurons obtenu votre revenu net imposable, ce dernier sera réparti en différents paliers.
Chaque palier sera soumis à un pourcentage d’imposition différent.
Ces paliers sont appelés « les tranches fiscales » et sont mis à jour chaque année par le gouvernement israélien, tel que vous pouvez le constater sur le lien suivant :
Il est important de préciser que lorsqu’un bien immobilier est loué à court terme en Israël, les revenus sont considérés comme des revenus passifs si c’est une agence qui a la charge de l’administration du bien.
Les bénéfices provenant de revenus passifs sont taxés à partir de la tranche qui démarre à 31%. A l’exception d’une personne étant âgée de plus de 60 ans.
Dans ce cas de figure, le bénéfice reste imposable à partir du palier de 10%, et la tranche d’imposition augmentera progressivement en fonction des différents paliers.
Faut-il créer une société ou bien exercer avec une entreprise individuelle ?
Tout dépend de l’exploitation que vous souhaitez faire de votre appartement.
Si c’est une exploitation de location d’appartement à court terme, et que le bien est déjà à votre nom, il vaut mieux créer une entreprise individuelle (Ossek Patour ou Ossek Mourché). Sauf cas exceptionnels dans lesquels il est préférable d’acheter le bien, et d’exploiter ce dernier via une SCI.
Si l’appartement ne vous appartient pas encore, il peut être intéressant de vérifier l’achat par l’intermédiaire d’une SCI.
Notre cabinet se spécialise dans les montages de dossier de ce type, n’hésitez pas à nous contacter.
Déclaration des loyers à l’administration française
En tant que non résident fiscal israélien, vous devez nommer une personne responsable qui se portera garant de votre activité commerciale en Israel.
Cette personne doit être israélienne, et résident fiscal israélien.
Contactez nous pour connaitre les modalités d’ouverture et connaitre les risques encourus pour le garant.
Enfin, conformément à la convention fiscale entre la France et Israel, les revenus doivent être déclarés à la France. Toutefois, ces revenus ne seront imposés que dans le pays où se situe le bien. Soit, en Israel.
Conclusion : Louer son bien sur Airbnb en Israel est une activité lucrative…et commerciale :
Plusieurs propriétaires mettent leur bien à la location sur Airbnb ou Booking. La rentabilité dégagée via ce canal est largement supérieure à la rentabilité des biens loués sur le long terme.
Toutefois, lesdits propriétaires sont dans le viseur du fisc israélien.
Il est primordial de bien s’entourer, afin de régulariser votre situation.
Dans la plupart des cas, vous économiserez de l’argent grâce à la TVA récupérée sur les dépenses professionnelles.
Au final : Vous gagnerez plus d’argent, pourrez déclarer vos revenus en toute tranquillité et dormir sur vos 2 oreilles. Sans aucune crainte de l’administration fiscale française ou israélienne.
