Peut on vendre un bien immobilier en Israël dans les 5 ans qui suivent son acquisition ? (Sans risque « d’accident fiscal »).

Y at-il un risque d’être requalifié en tant que marchand de biens en Israël ?
Quelles sont les conséquences fiscales d’une telle opération ?

Prenons un exemple, vous achetez une maison en Israël, vous la rénovez puis vous décidez de la vendre. Tout ceci se passe dans les 5 ans qui suivent la date d’achat.

Les impôts en Israel peuvent décider que cette transaction répond à un critère d’activité commerciale.

Elle peut donc êre soumise à l’impôt sur le revenu , à la TVA et sans doute également au Bitouah Leoumi.

Sauf si vous arrivez à prouver que vous avez effectué ces travaux avec l’intention de vivre dans la propriété.

En d’autres termes, vous devez « prouver » à l’administration fiscale israélienne que votre intention n’était pas de réaliser une plus value « commerciale » lors de l’achat de cet appartement.

En effet, la vente d’un logement unique est exonérée de la taxe sur la plus-value, mais s’il s’agit d’une vente dans les 5 ans suivant l’achat, l’impôt sur le revenu et la TVA peuvent s’appliquer.

Les conséquences peuvent donc s’avérer désastreuses !

Prenons un exemple concret :

Vous achetez un appartement à 2 Millions de Shekels, frais annexes inclus. (Avocats, agent immobilier, taxe d’acquisition etc…).

Vous réalisez des travaux d’un montant de 1 Million de Shekels.

4 ans plus tard, vous décidez de vendre cet appartement à 4.5 Millions de Shekels.

Vous avez donc réalisé une plus value de 1.5 Millions de Shekels.

Dans ce cas nous avons plusieurs options pour « imposer » cette plus value.

Si c’est votre seul appartement, et que les impôts considèrent cette vente comme étant une vente « classique », cette vente est exonérée car vous avez un seul appartement.
Si vous avez plusieurs appartements, et que les impôts considèrent cette vente comme étant une vente « classique », cette vente sera imposée à hauteur de 25%.
Par contre, si les impôts considèrent que cette vente répond aux critères d’une activité « commerciale », les impôts seront les suivants :
- Imposition sur le revenu, jusqu’à 50%.
- Imposition au Bitouah Léoumi : 12%.
- Imposition à la TVA : 17%.

Vous l’avez compris, la différence d’imposition peut donc être énorme !

Comment éviter d’être requalifié en tant que marchand de biens en Israël ?

L’acheteur, pour pouvoir être exonéré de ces 3 impôts (impôt sur le revenu, Bitouah Leoumi et TVA), devra prouver qu’il désirait vivre dans la propriété et qu’il n’avait aucune intention commerciale derrière cet achat.

Pour pouvoir prétendre à être exonéré de l’impôt sur le revenu, bitouah leoumi et la TVA pour la vente d’un bien dans les 5 ans de son achat, vous devrez donc répondre à des critères précis établis par la législation fiscale en Israel :

Examen de la nature de l’actif : c’est à dire si l’objet de l’investissement est à long terme (bien résidentiel par exemple) ou pour les transactions courantes (Terrain, studio à forte valeur ajoutée).
Fréquence de transaction : la personne concernée effectue fréquemment ce genre de transaction, ce qui prouverait le caractère commercial de la vente.
Portée et volume financier : le volume de la transaction est élevé.
Période et durée de conservation : combien de temps le propriétaire a conservé le bien. Plus la période est courte, plus on peut pencher vers le caractère commercial de la transaction.
Existence d’un mécanisme et d’une activité permanente et continue de recherche de nouvelles acquisitions. Les impôts vont vérifier s’il existe un « process commercial » chez le vendeur.
Méthode de financement ou comment la transaction a été effectuée financièrement : fonds propres ou financement externe.
Examen de connaissances et de compétences ou si le détenteur du bien maitrise le domaine dans lequel la transaction est effectuée. Ceci s’applique également s’ila engagé un professionnel ayant une connaissance minutieuse dans ce domaine. (Avocat, agent immobilier etc…).
Examen d’amélioration : Les impôts vérifient si le propriétaire veut, par les travaux effectués, augmenter la valeur marchande de la propriété.

Décider si un bien acheté et revendu dans les 5 ans devra être soumis à l’impôt sur le revenu et la TVA, ou pourra en être exonéré dépendra donc du caractère « commercial » ou non de l’opération.

La décision sera prise par les impôts au « cas par cas », au vu des critères mentionnés précédemment.

Vos interrogations – Nos Conseils

Quelles sont les « petites astuces » qui s’offrent à nous pour éviter cette requalification commerciale ?
Est ce que créer une SCI israélienne peut être la solution ?
Dans le cas où la vente est soumise à la TVA, est ce que nous pouvons récupérer la TVA sur les travaux de rénovations effectués ?