Comment éviter d’être qualifié comme marchand de biens en Israël

1. Y at-il un risque d’être requalifié en tant que marchand de biens en Israël ?
2. Quelles sont les conséquences fiscales d’une telle opération ?

Prenons un exemple, vous achetez une maison en Israël, vous la rénovez puis vous décidez de la vendre. Tout ceci se passe dans les 5 ans qui suivent la date d’achat.

Les impôts en Israel peuvent décider que cette transaction répond à un critère d’activité commerciale.

Elle peut donc êre soumise à l’impôt sur le revenu , à la TVA et sans doute également au Bitouah Leoumi.

Sauf si vous arrivez à prouver que vous avez effectué ces travaux avec l’intention de vivre dans la propriété.

En d’autres termes, vous devez « prouver » à l’administration fiscale israélienne que votre intention n’était pas de réaliser une plus value « commerciale » lors de l’achat de cet appartement.

En effet, la vente d’un logement unique est exonérée de la taxe sur la plus-value, mais s’il s’agit d’une vente dans les 5 ans suivant l’achat, l’impôt sur le revenu et la TVA peuvent s’appliquer.

Les conséquences peuvent donc s’avérer désastreuses !

Prenons un exemple concret :

Vous achetez un appartement à 2 Millions de Shekels, frais annexes inclus. (Avocats, agent immobilier, taxe d’acquisition etc…).

Vous réalisez des travaux d’un montant de 1 Million de Shekels.

4 ans plus tard, vous décidez de vendre cet appartement à 4.5 Millions de Shekels.

Vous avez donc réalisé une plus value de 1.5 Millions de Shekels.

Dans ce cas nous avons plusieurs options pour « imposer » cette plus value.

1. Si c’est votre seul appartement, et que les impôts considèrent cette vente comme étant une vente « classique », cette vente est exonérée car vous avez un seul appartement.
2. Si vous avez plusieurs appartements, et que les impôts considèrent cette vente comme étant une vente « classique », cette vente sera imposée à hauteur de 25%.
3. Par contre, si les impôts considèrent que cette vente répond aux critères d’une activité « commerciale », les impôts seront les suivants :
   • Imposition sur le revenu, jusqu’à 50%.
   • Imposition au Bitouah Léoumi : 12%.
   • Imposition à la TVA : 17%.

Vous l’avez compris, la différence d’imposition peut donc être énorme !