Achat de bureaux ou de locaux commerciaux en Israël.

Vous êtes sur le point d’acheter un local commercial (bureau,  magasin…).

Cet investissement commercial en Israël a pour but de vous rapporter des revenus locatifs ou de vous offrir une plus value à la revente !

La question primordiale à laquelle vous devez répondre est la suivante :

Vaut-il mieux acheter ce bien avec une SCI (société civile immobilière) ou en nom propre ?

Nous allons dans cet article vous expliquer quels sont les avantages et les inconvénients de chaque structure fiscale.

La structure juridique que vous choisirez vous permettra de réaliser de jolies économies fiscales !

Les biens commerciaux en Israël sont soumis à la TVA.

Important: il faut savoir de base qu’un local commercial destiné à la location est obligatoirement soumis à la TVA (Maam). Ainsi, afin de pouvoir récupérer la TVA versée lors de l’acquisition du bien, il faudra choisir entre une SCI (société civile immobilière – איגוד מקרקעין) ou un Ossek mourche.

Si vous ne choisissez pas l’une de ces 2 structures, vous pouvez dire adieu à la TVA versée lors de l’acquisition du bien.

Attention : Dans certains cas, les autorités de la TVA en Israël posent des problèmes pour rembourser la TVA. Contactez nous si cela vous est déjà arrivé, il se peut que nous réussissions à obtenir tout de même le remboursement.

La SCI en Israël.

La création d’une société civile immobilière (SCI) – Igoud Mekarkein, peut être un bon moyen de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier en Israël et d’en préparer la transmission.

Définition, avantages et inconvénients de la SCI, notamment en matière fiscale.

Une société civile, peut devenir un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. A condition toutefois de bien en maîtriser les contraintes.

Définition

Un איגוד מקרקעין, ou société civile immobilière (SCI), est une société dans laquelle plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Ceci, afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Il s’agit donc d’une société civile dotée de la séparation juridique et ayant un objet immobilier.

Fonctionnement

Cette société est gérée et représentée par un gérant. Ce dernier est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l’étendue et les limites de ses pouvoirs. Les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d’achat ou de vente d’un immeuble sont conditionnés à l’accord préalable des associés. (Majorité normale, majorité absolue, Quorum etc…).

Les associés disposent d’un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définis au sein des statuts.

En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société.

Avantages de la SCI

• Plusieurs personnes peuvent s’y associer pour pouvoir investir, la levée de fond pourra donc être beaucoup plus grande.
• Cette société est à responsabilité limitée avec tous les avantages que cela représente. Notamment d’un point de vue de responsabilité juridique.
• Les bénéfices réalisés par la SCI sont souvent moins imposés tant qu’ils restent dans la société et ne sont pas distribués aux actionnaires. (Sous la forme de Dividendes).
• Possibilité d’utiliser vos fonds d’investissements provenant de bénéfices non distribués d’une société vous appartenant. Ceci vous permettra d’investir vos bénéfices en reportant l’impôt dans le futur.
• Les dividendes entre sociétés israéliennes ne sont pas soumis à l’imposition, votre SCI deviendra de ce fait votre véhicule d’investissement immobilier en Israël.

Fiscalité de la SCI en Israël

Lors d’un investissement foncier, il y a toujours 2 possibilités:

• Investir dans le but de faire une plus value. Les investisseurs en Israël savent de quoi nous parlons !
• Profiter de l’usufruit de l’investissement sous la forme de revenus locatifs.

Dans ces 2 options, la fiscalité est (un peu) différente.

Investissement pour réaliser une Plus-value en Israël

Une SCI ayant réalisé une plus value sera soumise à l’Impôt sur  les plus values immobilières . Cet impôt est au même taux que celui des sociétés en Israël. (23% en 2020).

Attention : La société est soumise à cet impôt, mais pour que l’actionnaire récupère le bénéfice jusqu’à lui, il devra payer l’impôt sur le dividende (entre 25 et 30%). C’est le fameux système de la « double imposition » israélienne. D’abord la société va payer l’IS (impôt société) et ensuite l’actionnaire va payer l’impôt sur le dividende.

Ces 2 impôts cumulés font un total de 46,1%.(Pour ceux qui aiment les chiffres : 1 – (100*77%*70%))

Il y a plusieurs solutions de déduction afin de minimiser l’impôt sur le dividende. (compte courant, prêt, réinvestissement…). En général, l’actionnaire pourra ne pas payer d’impôts du tout dans les 8 à 10 premières années, en fonction de son investissement initial.

Impôt sur les sociétés en Israël (IS)

En cas de location d’un bien immobilier par la société, les bénéfices de la SCI sont imposables à l’impôt sur les sociétés (23% en 2020).

Si l’actionnaire souhaite, comme dans le cas précédent, récupérer ces revenus jusqu’à lui, il sera imposé sur la distribution des dividendes, à hauteur de 25% ou 30%.

Quelques points à prendre en compte.

• La SCI peut amortir les constructions (mais pas le terrain) et déduire les frais d’acquisitions. (Droits d’enregistrement, frais d’avocat, d’agent immobilier etc.).
• Lors de la vente du bien immobilier, la plus-value sera soumise à l’IS. Les amortissements demandés au fil des années seront déduits du prix d’achat. (Ce qui augmente mécaniquement le montant de la plus-value imposable).
• L’apport d’un bien à une SCI est assimilé à une vente et supporte donc en principe des droits d’enregistrement.

Il existe bien entendu le système de SCI de type familiale qui est imposée à l’impôt personnel. Ce système est devenu moins intéressant depuis les reformes fiscales de 2017. N’hésitez pas à nous contacter a ce sujet.

Important: l’achat d’action d’une SCI entraîne obligatoirement le paiement de la taxe d’acquisition מס רכישה sur la valeur du marché des biens en la possession de la société.

Il faudra faire attention à ce que les investisseurs voulant se rajouter au projet de la SCI le fassent dans le bon timing, sous peine de devoir payer un impôt qui aurait pu être évité.

Acheter en nom propre son bien immobilier en Israël

Définition

Lorsque l’on achète un bien commercial en nom propre,  ce bien nous appartient.

Nous en sommes donc directement responsables et n’avons aucune protection juridique.

L’achat et la revente d’un bien commercial acheté en nom propre est plus simple administrativement parlant que lorsque l’on achète un bien avec une SCI.  En effet il n’y a pas besoin d’ouvrir une structure juridique séparée.

Avantages d’acheter un bien immobilier personnellement en Israël

• Comme dit précédemment les formalités administratives sont moins contraignantes que pour une SCI. C’est là le principal avantage.
• Pas de double imposition lors de la « distribution » des revenus.
• Paliers fiscaux moins élevés dans certains cas. (Seniors, biens bénéficiant de subventions ou de protection fiscale.) Nous consulter.

Inconvénients

• Cette entreprise n’est pas à responsabilité limitée. Les actes effectués dans le cadre de cette entreprise vont donc vous engager personnellement, avec tous les inconvénients que cela comporte.
• Les bénéfices réalisés par votre activité commerciale sont imposés à l’impôt sur le revenu (revenus locatifs) et au Bitouah loumi (charges sociales – barème de revenus passifs allant de 9.61 a 12%).
• Vous ne pouvez utiliser vos fonds d’investissement uniquement provenant de biens vous appartenant et non appartenant à des sociétés en votre possession.
• Les banques vous demanderont de vous porter caution personnelle lors d’éventuelles demandes de prêts. Lorsque vous êtes en société, les banques peuvent se servir des garanties apportées par les sociétés, le cas échéant.

Fiscalité personnelle sur les biens immobiliers en Israël

Là aussi, nous distinguerons la fiscalité sur les 2 possibilités d’investissement :

• Investir pour réaliser une plus- value.
• Investir pour bénéficier des revenus locatifs à long terme.

Dans ces 2 aspects, la fiscalité est différente :

Plus-value lors de la revente d’un bien immobilier en Israël

L’impôt sur  les plus values immobilières en Israël, מס שבח, est soumis à un impôt de 25%. (en 2020).

Ceci, si le bien a été acheté après 2011.

Si le bien a été acheté avant 2011, il sera soumis à un autre système d’imposition.

Ainsi, contrairement à une SCI, lors d’une vente vous ne paierez que l’impôt sur la plus-value. Il n’y a donc pas la fameuse double imposition. (voir plus haut).

Impôts sur les revenus locatifs de biens commerciaux en Israël

En cas de location d’un bien immobilier par votre activité commerciale, les bénéfices de l’activité sont imposables à:

• L’impôt sur le revenu (revenus locatifs), impôt pouvant aller jusqu’à 50%.
  • Il est important de noter que si les revenus locatifs sont considérés comme des revenus passifs, l’impôt commencera à la tranche de 31%. Et non de 10%, comme c’est le cas pour les revenus actifs. (salaires, revenus commerciaux, retraite etc…).
  • Dans certains cas, le revenu sera considéré comme passif, mais vous pourrez tout de même bénéficier des tranches d’imposition inférieures. (10%, 14%, 21%…). Cela dépend de plusieurs facteurs et doit être étudié au cas par cas.
• Au Bitouah loumi (charges sociales – barème de revenus passifs allant de 9.61 a 12%).

Le total d’imposition peut donc aller jusqu’à 62% du bénéfice !

Néanmoins, dans ce système, et contrairement à une SCI, vous avez le droit de profiter de vos crédits et points fiscaux נקודות זיכוי.

Quelques points à prendre en compte

• Vous pouvez amortir les constructions (mais pas le terrain) et déduire les frais d’acquisitions (droits d’enregistrement, etc.).
• Lors de la vente du bien immobilier, les amortissements pratiqués seront déduits du prix d’achat. (Ce qui augmente mécaniquement le montant de la plus-value imposable).

Lors de l’achat du bien, il faut prendre en compte l’utilisation que votre entreprise va faire du bien.

Attention, la plus- value peut être taxée jusqu’à 67% + TVA

Dans certains cas, les autorités fiscales en Israël peuvent considérer que les revenus générés par vos biens immobiliers sont votre activité principale.

Dans ce cas de figure, la plus- value sur la revente de biens en votre possession sera taxée jusqu’à 50% + Bitouah Léoumi + TVA.

Ceci bien sûr si vous l’achetez en nom propre et non par l’intermédiaire d’une SCI.

Vous pouvez donc vous retrouver à devoir payer près de 67% sur la plus- value réalisée, au lieu des traditionnels 25%.

Ceci dépend de plusieurs facteurs (nature du bien, savoir faire, risques, durée de détention du bien, financement interne / externe …), et il faut être extrêmement prudent avec ce sujet. C’est la nouvelle manne financière des autorités fiscales en Israël.

Une SCI ne pourra jamais être taxée à plus de 23% (IS). Il n’y a pas de Bitouah Léoumi sur les revenus d’une société.

Qui cela concerne ?

• Un propriétaire de plusieurs appartements en Israël.
• Un agent immobilier.
• Un entrepreneur.
• Une personne ayant acquis de l’expérience avec des biens immobiliers à l’étranger.
• Cette liste n’est pas exhaustive.

Même si cela vous concerne, il existe des solutions fiscales pour atténuer la fiscalité sur votre plus- value. Ceci demande une étude approfondie de chaque dossier, mais peut vous faire économiser plusieurs centaines de milliers de Shékels sur chaque vente d’appartement.

Conclusion

Avant d’acheter votre bien immobilier, voici les questions qu’il faut vous poser pour choisir la meilleure structure :

• Comptez vous faire une plus- value sur du court terme ?
• Est ce que le fisc peut considérer le fait d’acheter et vendre des biens immobiliers en Israël comme votre activité commerciale ?
• Votre patrimoine d’investissement est- il à vous personnellement ou appartient- il à une société en votre possession ?
• Avez vous besoin de votre investissement pour subvenir à votre train de vie ou pour faire fructifier votre patrimoine ?
• Vous faut il créer une entité juridique à part pour certaines raisons sociales ou fiscales ?
• Avez vous besoin d’une protection juridique pour l’exploitation de vos biens immobiliers ?

Vous comprenez bien que faire des investissements en Israël demande un certain savoir faire et peut vous rapporter des revenus substantiels.

Il est donc primordial de bien vous faire conseiller pour optimiser fiscalement votre patrimoine immobilier en Israël.

Notre cabinet est spécialisé dans les montages et optimisations fiscales de l’immobilier en Israël. N’hésitez pas à nous contacter pour mettre en place une étude approfondie.

Vos interrogations, nos conseils

• Vous avez acheté en nom propre, pouvez vous transférer vos biens dans une SCI ? Quelles sont les conséquences fiscales d’une telle opération ?
• Une SCI peut elle également acheter des biens résidentiels et des bureaux ?
• Que se passe t-il avec la TVA versée lors de l’achat ?
• La vente d’un appartement via une SCI est-elle soumise à la TVA ?
• Pouvons-nous récupérer la TVA sur les travaux réalisés avant la mise en location du bien ?
• Les travaux peuvent-ils être reconnus comme une dépense courante annuelle ou doivent-ils être amortis sur plusieurs années ?
• Quels sont les frais que nous pouvons reconnaître pour optimiser fiscalement une société à but de location commercial ?
• Peut on prendre un salaire pour diminuer le bénéfice brut imposable d’une société immobilière ?
• Peut on défiscaliser nos investissements immobiliers en Israël ?
• Comment se calcule la plus value réalisée lorsque le bien immobilier est détenu par plusieurs personnes en commun ?

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