Les propriétaires d’appartements en Israel paient – ils trop d’impôts ?

Existe-t-il une solution qui permette de payer moins que 10% d’impots sur l’immobilier en israël ?

Posez la question aux propriétaires, la plupart vous diront (à tort) qu’il existe 2 forfaits d’imposition sur l’immobilier :

  • L’imposition à 0% lorsque le loyer perçu est inférieur à environ 5 000 Nis/mois.
  • L’imposition à 10% si le loyer est supérieur.

Au vu du montant des loyers dans notre si beau pays, la plupart des personnes possédant plus d’un appartement vont donc opter pour la solution de facilité :

Ils vont choisir de payer 10% sur la totalité des loyers perçus, sans se poser de questions.

Vous me direz, ce n’est pas très cher 10% d’impôts. Surtout quand on sait qu’on ne doit pas payer de Bitouah Léoumi sur ces revenus.

Pour information, 10% d’impôts c’est l’équivalent de l’impôt sur les sociétés dans certains pays OffShore. Pas mal.

Avoir plusieurs appartements en Israel – Est-ce risqué ?

Payer moins d’impôts, ça ne dépend que de vous !

On en viendrait presque à oublier un principe de base : On ne paie des impôts QUE lorsqu’on s’enrichit. La VRAIE question que nous devons poser aux propriétaires est donc : Est-ce que les loyers perçus vous ont enrichi ? Avez-vous VRAIMENT gagné de l’argent lorsque vous avez loué votre appartement ? Si vous répondez par l’affirmative à cette question, laissez-nous vous prouver le contraire.

Fiscalement parlant, toucher un loyer ne veut pas forcément dire s’enrichir.

Quand on s’intéresse de plus près au monde de l’immobilier en Israel, on s’aperçoit très vite qu’il n’y a plus aucune logique. Le prix des loyers ne reflètent plus du tout le prix d’achat. Nous n’allons pas argumenter s’il s’agit d’une bulle ou pas. Pas dans cet article en tout cas. Par contre, essayons d’analyser les chiffres ensemble : Dans les grandes villes (Jérusalem, Tel Aviv, Ashdod, Netanya Etc…) la rentabilité locative sur les locations longue durée oscille entre 1,5% et 2,8%. Prenons un exemple chiffré : Un appartement 4 pièces à Jérusalem, dans le quartier de Arnona, coûte à l’achat environ 2,6M Nis. Le prix à la location est de 6000 Nis / mois. Ce qui nous fait donc une rentabilité de 2,76%. Si on choisit le forfait à 10%, on va donc payer : 6000*12*10%= 7 200 Nis d’impôts. Peu importe si on a fait des travaux dans l’appartement. Peu importe si on a dû changer la climatisation ou réparer la tuyauterie. En effet, en optant pour le forfait à 10%, aucune dépense n’est déductible.

Avez-vous amorti votre placement ?

La plupart des propriétaires oublient qu’il existe un 3ème forfait d’imposition : le forfait réel. Avec ce forfait, on peut déduire les dépenses. Et cela change tout.

La plus grosse dépense d’un appartement c’est l’amortissement.

Quand on cherche à défiscaliser, notre principal allié sera souvent l’amortissement de l’investissement. L’amortissement d’un appartement en Israel varie entre 2% et 4%, hors montant du terrain. Si on reprend notre exemple précédent, on aura donc droit à un amortissement annuel de 69,333 Nis. Vous comprenez maintenant que selon cet exemple, le « réel » enrichissement annuel est de : 72 000 – 69 333 = 2 667 Nis. (Sur ce montant vous ne risquez pas de payer beaucoup d’impôts). Et nous n’avons pas comptabilisé de frais d’entretien, ni d’éventuels travaux, juste l’amortissement.

Vous avez plusieurs appartements loués ? Arrêtez de payer inutilement des impôts !

Notre cabinet se spécialise dans ce type de dossiers. Notre connaissance du secteur immobilier en Israel nous permet de profiter exactement de chaque avantage fiscal auquel vous pouvez prétendre. De plus, nous pouvons remonter jusqu’à 7 ans en arrière, et récupérer pour vous les sommes trop versées, avec un joli intérêt qui plus est.

Vos interrogations – Nos conseils :

  • Est-ce plus avantageux d’acheter les appartements via une société ?
  • Quels sont les risques encourus si on ne déclare pas les loyers perçus ?
  • Que se passe t’il si les appartements sont gérés par une agence de gestion locative ?
  • Quels sont les frais que l’on peut déduire dans le forfait réel ?

Les autorités fiscales vous donne la possibilité de payer moins d’impôts. Bien souvent, une simple étude peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers de Shékels. Le service proposé par un cabinet d’expert comptable assure une planification et une optimisation sur mesure. Vous avez des appartements loués en Israel ? Nous vous recommandons vivement de prendre contact avec notre cabinet pour optimiser votre situation personnelle.