Comment calculer la rentabilité locative en Israel ?
Rentabilité locative en Israel. Calculer la rentabilité locative en Israel d’un bien commercial ou d’un bien résidentiel peut être calculée
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De nombreux propriétaires d’appartements et villas louent leurs biens à court terme en Israel, via des sites comme Airbnb et booking.com.
Cependant cet été, ainsi que l’été précédent, ils ont eu la désagréable surprise de découvrir que les locataires qu’ils attendaient n’étaient pas des vacanciers venus en villégiature mais des contrôleurs des impôts venus vérifier que les propriétaires déclarent bien leurs revenus sur lesdits biens immobiliers.
Pour la plupart l’histoire ne s’est pas arrêtée là, ils ont été convoqués au Mas Ahnassa (Trésor israélien) au sein du département des enquêtes pour fraudes fiscales. Certains feront également l’objet d’une ouverture d’enquête au pénal.
Tout ceci résulte de la volonté ferme des impôts d’imposer les fraudeurs fiscaux quels qu’ils soient notamment ceux qui louent leurs biens pour des courtes durées (locations saisonnières) et qui sont dans leur collimateur depuis 2016.
Les impôts considèrent désormais la location de biens saisonniers comme louer une chambre d’hôtel avec tout ce que cela engendre au niveau fiscal.
Ce n’est donc plus considéré comme un appartement loué sur le long terme qui lui peut bénéficier de réductions fiscales. Dans certains cas, nous vous rappelons que les revenus fonciers peuvent bénéficier d’une exemption d’impôts si le loyer mensuel n’excède pas les 5000 shekels.
Le loyer perçu pour la location saisonnière est considéré par les impôts comme un revenu généré par le travail. De ce fait, il sera imposé comme une entreprise, avec des taux d’imposition pour le propriétaire du bien variant de 10 à 50% du revenu.
Il est intéressant de noter qu’il faut également ouvrir un dossier fiscal auprès des Impôts. Vous aurez donc un “tik” (dossier) au Mas Ahnassa.
Par conséquent, vous devrez rendre des comptes rendus annuels et payer les impôts dès le premier shekel encaissé (l’exemption jusqu’à 5000 shekels mentionnée plus haut ne s’applique donc pas dans ce cas-là).
Le propriétaire doit également, légalement parlant, payer la TVA vu qu’aux yeux des impôts la location saisonnière est considérée comme des revenus générés par une entreprise.
En pratique, il demeure des zones d’ombre et chaque propriétaire en fonction du nombre d’appartements qu’il loue se verra imposer la TVA ou pas, chaque dossier étant différent.
Le propriétaire devra donner une facture au locataire même si ledit locataire est étranger.
Dans ce cas précis la différence concernera la TVA qui s’élèvera elle à 0%.
Important : Même si la TVA est à 0%, il y a obligation de remettre au locataire étranger la facture de la prestation. (En mentionnant TVA 0%).
Il y aura également un impact fiscal au moment de la vente du ou des appartements loués pour de courtes durées. Toutefois, nous ne rentrerons pas ici dans le vif du sujet.
La position des autorités fiscales en Israel est désormais claire. Ils se sont rendus compte que plusieurs millions de shékels sont générés via les plateformes informatiques. Ces revenus n’étant généralement pas déclarés aux autorités. La location à court terme en Israel est désormais dans leur viseur.
En conséquence si vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location saisonnière pour des locataires israéliens ou étrangers, il vous est recommandé de vous adresser à des professionnels qui sauront vous guider et répondre à vos questions.
Ceci vous évitera bien des déboires avec les autorités fiscales en Israel.
En résumé :
Les avancées technologiques des dernières années ont permis de passer un cap en matière de contrôle et de surveillance fiscale.
Nous recommandons vivement aux propriétaires et aux sociétés de gestion locative de prendre conseil.
Plusieurs paramètres rentrent en compte et il est recommandé de faire appel à des professionnels.
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