Immobilier en Israel : L’étau fiscal se resserre autour des propriétaires de plusieurs appartements.

Le paysage immobilier en Israel a subi une petite secousse qui pourrait bien se transformer en un véritable tremblement de terre.
En effet, suite aux récentes décisions de justice qui ont touché le secteur de l’immobilier en Israel, les autorités fiscales ont déposé un projet de loi pour le moins « agressif ».

Et ce projet ne va pas ravir les propriétaires et les acteurs de l’immobilier en Israel.

Une distinction qui peut coûter plusieurs centaines de milliers de shekels tous les ans

Pour comprendre le véritable impact que vont subir les propriétaires, il est important de comprendre comment fonctionne le système d’impôts en Israel.

Le système d’imposition en Israel fonctionne par paliers d’impôts progressifs. Tout comme en France d’ailleurs. A la différence qu’en Israel l’impôt se fait de manière individuelle, et non par foyer fiscal.

Chaque palier est soumis à un pourcentage d’imposition différent. (Nous vous présentons les différents paliers dans le tableau ci-dessous).

Ces paliers sont appelés « les tranches fiscales » – מדרגות מס הכנסה, et sont mis à jour chaque année par le gouvernement israélien.

D’où provient votre argent ?

En Israel, il y a une différence sur la provenance de vos revenus. Nous faisons donc une distinction entre :

  • Les revenus qui proviennent d’une activité commerciale, qui sont appelés revenus « actifs ».
  • Les revenus qui « tombent tous les mois », comme un loyer mensuel ou des droits d’auteur, qui eux sont considérés comme des revenus « passifs ».

Chacune de ces provenances bénéficie de paliers et de tranches d’imposition différents, tel que nous pouvons le constater dans les tableaux ci-dessous :

1. Palier d’imposition pour les revenus actifs :

Revenu Brut MensuelRevenu Brut AnnuelDifférence par trancheTaux d’imposition
Montant de l'imposition sur la tranche respectiveMontant impôts cumulé
De 0 Nis Jusqu’à 6,290 NISDe 0 Nis Jusqu’à 75,480 NIS75,480 NIS10%
7,548 NIS7,548 NIS
6,291 NIS - 9,030 NIS 75,481 NIS - 108,360 NIS32,879 NIS14%
4,603 NIS12,151 NIS
9,031 NIS - 14,490 NIS108,361 NIS - 173,880 NIS65,520 NIS20%
13,104 NIS25,255 NIS
14,491 NIS - 20,140 NIS173,881 NIS - 241,680 NIS68,120 NIS31%
21,018NIS46,273 NIS
20,141 NIS - 41,910 NIS241,681 NIS - 502,920 NIS262,800 NIS35%
91,434 NIS137,707 NIS
41,9111 NIS - 53,970 NIS502,921 NIS - 647,640 NIS145,680 NIS47%
68,018 NIS205,726 NIS
Au-delà de 53,971 NISAu-delà de 647,641 NIS 50%

2. Palier d’imposition pour les revenus passifs :

Revenu Brut MensuelRevenu Brut AnnuelDifférence par trancheTaux d’imposition
Montant de l'imposition sur la tranche respectiveMontant impôts cumulé
De 0 Nis Jusqu’à 20,140 NISDe 0 Nis Jusqu’à 241,680 NIS241,680 NIS31%
74,921 NIS74,921 NIS
20,141 NIS - 41,910 NIS 241,681 NIS - 502,920 NIS 261,240 NIS35%
91,434 NIS166,355 NIS
41,911 NIS - 53,970 NIS 502,921 NIS - 647,640 NIS 144,720 NIS47%
68,018 NIS234,373 NIS
Au-delà de 53,971 NIS Au-delà de 647,641 NIS 50%

Lire aussi : Comment calculer l’imposition sur les revenus fonciers en Israel ?

L’imposition à 10% ne sera bientôt plus qu’un mythe

Les propriétaires d’appartements résidentiels en Israel ont souvent opté pour ce type d’investissements car l’imposition y était très faible.

En effet, un propriétaire est libre de choisir entre plusieurs régimes d’imposition et peut opter pour le forfait à 10%.

Ce forfait s’applique pour des revenus résidentiels totalement passifs. Ce qui sous-entend que le propriétaire des appartements n’a pas « d’implication commerciale » dans la gestion de son patrimoine immobilier.

En d’autres termes, les loyers tombent tous les mois « sans rien faire », et l’implication des propriétaires est très lointaine.

Parfois, même 10% c’est trop

Ce forfait, extrêmement avantageux et peu coûteux, est souvent le « choix par défaut » opéré par les propriétaires.

Néanmoins, ce forfait présente quelques désavantages. En effet, on ne peut reconnaître aucune dépense.

Il s’avère que très souvent, si une analyse approfondie est faite, les propriétaires peuvent ne pas payer d’impôts du tout.

Nous recommandons aux propriétaires d’appartement de nous contacter afin d’analyser leur situation. Nous pouvons optimiser fiscalement leurs revenus locatifs.

Les autorités fiscales en Israel ont tranché

Ce faible niveau d’imposition étant très attractif, des investisseurs se sont retrouvés avec plusieurs dizaines d’appartements en leur possession.

Dans leur déclaration fiscale annuelle, ils optaient pour le régime à 10%. Ils bénéficiaient ainsi d’une rentabilité nette d’impôts très confortable.

Le gouvernement israélien a décidé de mettre fin à ce qui représente, à leurs yeux, une anomalie fiscale.

Selon leur position, une personne ne peut pas posséder plusieurs dizaines d’appartements sans être impliquée dans la gestion « courante » de ses affaires. En d’autres termes, les impôts considèrent que posséder plusieurs appartements s’apparente à une activité commerciale.

Par conséquent, les propriétaires se trouvant dans ce cas ne peuvent plus choisir le régime à 10%.

Comme mentionné plus haut, ce régime n’est accordé que lorsqu’il n’y a pas d’implication directe et régulière de la part du propriétaire.

Ça donne quoi en chiffres ?

La position des autorités fiscales est désormais claire :

  • Si vous avez moins que 5 appartements, vous pouvez, en théorie, continuer de choisir l’option d’imposition à 10%.

Sauf dans certains cas où les impôts considéreront tout de même ces revenus comme actifs. En fonction des circonstances et de votre implication.

  • Si vous avez entre 5 et 9 appartements, il faudra prouver aux autorités fiscales que ça ne répond pas aux critères d’entreprise commerciale.

Autrement dit, pour pouvoir bénéficier du régime à 10% il faudra convaincre les autorités de votre faible implication.

Notre cabinet étant spécialisé dans la négociation auprès des autorités fiscales, nous vous recommandons de faire appel à nos services pour négocier cet aspect.

Plus de 10 appartements ? L’addition va être salée

  • Si vous avez plus de 10 appartements, vous n’avez plus le choix.

Les impôts ont décrété qu’avoir plus de 10 appartements signifie avoir une activité commerciale. Par conséquent vous serez imposé selon les paliers de revenus actifs, pouvant atteindre jusque 50%.

Nous vous recommandons de prendre contact auprès de nous au plus vite afin de prendre en main votre patrimoine immobilier. Une étude convenable de votre situation pourra vous permettre d’éviter plusieurs mauvaises surprises.

Quels choix restent t-ils pour les investisseurs ?

L’imposition des revenus résidentiels pouvant atteindre des sommets (Jusque 50%) il est aisé de prétendre que les investisseurs vont chercher d’autres secteurs d’investissement.

A l’heure actuelle, la rentabilité locative sur le long terme se situe entre 2.3% et 3% dans les grandes villes d’Israel. Autant dire que s’il faut payer 50% sur les revenus, il ne restera pas grand chose aux propriétaires en fin de compte. En tout cas, pas de quoi rembourser la banque tous les mois.

Quitte à être taxé comme un commerce, autant en avoir aussi les avantages.

Nous recommandons aux investisseurs de se rediriger vers l’immobilier de commerces – נדלן עסקי ou encore vers la location à court terme. La rentabilité pouvant atteindre 7 à 10% dans ces secteurs. Et ceci, avec le même niveau d’imposition.

Notre cabinet peut vous présenter des perspectives d’investissements très intéressantes. Prenez contact avec nous pour étudier les possibilités qui s’offrent à vous.

Vos interrogations – nos conseils :

  • Que se passe -t-il si les appartements sont gérés par une agence de gestion locative ?
  • Si les loyers perçus répondent aux critères d’une activité commerciale, doit-on payer le Bitouah Léoumi (charges sociales) ?
  • Un propriétaire ayant une « entreprise » peut-il récupérer la TVA lorsqu’il achète un appartement ?
  • Est-ce plus avantageux d’acheter les appartements via une société חברה ?
  • Quels sont les risques encourus si on ne déclare pas les loyers perçus ?
  • Sur combien d’années en arrière les autorités peuvent-elles vous redresser fiscalement ?

Les autorités fiscales ont complètement changé les règles du jeu.

Il est fort à parier que louer des appartements sur le long terme ne soit plus si rentable. Il est recommandé d’étudier d’autres possibilités d’investissement pour limiter l’exposition fiscale et optimiser votre rentabilité.