Comment calculer la rentabilité locative en Israel ?
Rentabilité locative en Israel. Calculer la rentabilité locative en Israel d’un bien commercial ou d’un bien résidentiel peut être calculée
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Le paysage immobilier en Israel a subi une petite secousse qui pourrait bien se transformer en un véritable tremblement de terre.
En effet, suite aux récentes décisions de justice qui ont touché le secteur de l’immobilier en Israel, les autorités fiscales ont déposé un projet de loi pour le moins “agressif”.
Et ce projet ne va pas ravir les propriétaires et les acteurs de l’immobilier en Israel.
Pour comprendre le véritable impact que vont subir les propriétaires, il est important de comprendre comment fonctionne le système d’impôts en Israel.
Le système d’imposition en Israel fonctionne par paliers d’impôts progressifs. Tout comme en France d’ailleurs. A la différence qu’en Israel l’impôt se fait de manière individuelle, et non par foyer fiscal.
Chaque palier est soumis à un pourcentage d’imposition différent. (Nous vous présentons les différents paliers dans le tableau ci-dessous).
Ces paliers sont appelés « les tranches fiscales » – מדרגות מס הכנסה, et sont mis à jour chaque année par le gouvernement israélien.
En Israel, il y a une différence sur la provenance de vos revenus. Nous faisons donc une distinction entre :
Chacune de ces provenances bénéficie de paliers et de tranches d’imposition différents, tel que nous pouvons le constater dans les tableaux ci-dessous :
| Revenu Brut Mensuel | Revenu Brut Annuel | Différence par tranche | Taux d’imposition | Montant de l’imposition sur la tranche respective | Montant impôts cumulé |
|---|---|---|---|---|---|
| De 0 Nis Jusqu’à 6,290 NIS | De 0 Nis Jusqu’à 75,480 NIS | 75,480 NIS | 10% | 7,548 NIS | 7,548 NIS |
| 6,291 NIS – 9,030 NIS | 75,481 NIS – 108,360 NIS | 32,879 NIS | 14% | 4,603 NIS | 12,151 NIS |
| 9,031 NIS – 14,490 NIS | 108,361 NIS – 173,880 NIS | 65,520 NIS | 20% | 13,104 NIS | 25,255 NIS |
| 14,491 NIS – 20,140 NIS | 173,881 NIS – 241,680 NIS | 68,120 NIS | 31% | 21,018NIS | 46,273 NIS |
| 20,141 NIS – 41,910 NIS | 241,681 NIS – 502,920 NIS | 262,800 NIS | 35% | 91,434 NIS | 137,707 NIS |
| 41,9111 NIS – 53,970 NIS | 502,921 NIS – 647,640 NIS | 145,680 NIS | 47% | 68,018 NIS | 205,726 NIS |
| Au-delà de 53,971 NIS | Au-delà de 647,641 NIS | 50% |
| Revenu Brut Mensuel | Revenu Brut Annuel | Différence par tranche | Taux d’imposition | Montant de l’imposition sur la tranche respective | Montant impôts cumulé |
|---|---|---|---|---|---|
| De 0 Nis Jusqu’à 20,140 NIS | De 0 Nis Jusqu’à 241,680 NIS | 241,680 NIS | 31% | 74,921 NIS | 74,921 NIS |
| 20,141 NIS – 41,910 NIS | 241,681 NIS – 502,920 NIS | 261,240 NIS | 35% | 91,434 NIS | 166,355 NIS |
| 41,911 NIS – 53,970 NIS | 502,921 NIS – 647,640 NIS | 144,720 NIS | 47% | 68,018 NIS | 234,373 NIS |
| Au-delà de 53,971 NIS | Au-delà de 647,641 NIS | 50% |
Les propriétaires d’appartements résidentiels en Israel ont souvent opté pour ce type d’investissements car l’imposition y était très faible.
En effet, un propriétaire est libre de choisir entre plusieurs régimes d’imposition et peut opter pour le forfait à 10%.
Ce forfait s’applique pour des revenus résidentiels totalement passifs. Ce qui sous-entend que le propriétaire des appartements n’a pas “d’implication commerciale” dans la gestion de son patrimoine immobilier.
En d’autres termes, les loyers tombent tous les mois “sans rien faire”, et l’implication des propriétaires est très lointaine.
Ce forfait, extrêmement avantageux et peu coûteux, est souvent le “choix par défaut” opéré par les propriétaires.
Néanmoins, ce forfait présente quelques désavantages. En effet, on ne peut reconnaître aucune dépense.
Il s’avère que très souvent, si une analyse approfondie est faite, les propriétaires peuvent ne pas payer d’impôts du tout.
Nous recommandons aux propriétaires d’appartement de nous contacter afin d’analyser leur situation. Nous pouvons optimiser fiscalement leurs revenus locatifs.
Ce faible niveau d’imposition étant très attractif, des investisseurs se sont retrouvés avec plusieurs dizaines d’appartements en leur possession.
Dans leur déclaration fiscale annuelle, ils optaient pour le régime à 10%. Ils bénéficiaient ainsi d’une rentabilité nette d’impôts très confortable.
Le gouvernement israélien a décidé de mettre fin à ce qui représente, à leurs yeux, une anomalie fiscale.
Selon leur position, une personne ne peut pas posséder plusieurs dizaines d’appartements sans être impliquée dans la gestion “courante” de ses affaires. En d’autres termes, les impôts considèrent que posséder plusieurs appartements s’apparente à une activité commerciale.
Par conséquent, les propriétaires se trouvant dans ce cas ne peuvent plus choisir le régime à 10%.
Comme mentionné plus haut, ce régime n’est accordé que lorsqu’il n’y a pas d’implication directe et régulière de la part du propriétaire.
La position des autorités fiscales est désormais claire :
Sauf dans certains cas où les impôts considéreront tout de même ces revenus comme actifs. En fonction des circonstances et de votre implication.
Autrement dit, pour pouvoir bénéficier du régime à 10% il faudra convaincre les autorités de votre faible implication.
Notre cabinet étant spécialisé dans la négociation auprès des autorités fiscales, nous vous recommandons de faire appel à nos services pour négocier cet aspect.
Les impôts ont décrété qu’avoir plus de 10 appartements signifie avoir une activité commerciale. Par conséquent vous serez imposé selon les paliers de revenus actifs, pouvant atteindre jusque 50%.
Nous vous recommandons de prendre contact auprès de nous au plus vite afin de prendre en main votre patrimoine immobilier. Une étude convenable de votre situation pourra vous permettre d’éviter plusieurs mauvaises surprises.
L’imposition des revenus résidentiels pouvant atteindre des sommets (Jusque 50%) il est aisé de prétendre que les investisseurs vont chercher d’autres secteurs d’investissement.
A l’heure actuelle, la rentabilité locative sur le long terme se situe entre 2.3% et 3% dans les grandes villes d’Israel. Autant dire que s’il faut payer 50% sur les revenus, il ne restera pas grand chose aux propriétaires en fin de compte. En tout cas, pas de quoi rembourser la banque tous les mois.
Nous recommandons aux investisseurs de se rediriger vers l’immobilier de commerces – נדלן עסקי ou encore vers la location à court terme. La rentabilité pouvant atteindre 7 à 10% dans ces secteurs. Et ceci, avec le même niveau d’imposition.
Notre cabinet peut vous présenter des perspectives d’investissements très intéressantes. Prenez contact avec nous pour étudier les possibilités qui s’offrent à vous.
En résumé :
Les autorités fiscales ont complètement changé les règles du jeu.
Il est fort à parier que louer des appartements sur le long terme ne soit plus si rentable. Il est recommandé d’étudier d’autres possibilités d’investissement pour limiter l’exposition fiscale et optimiser votre rentabilité.
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