Déclaration de patrimoine lors d’achat de biens immobiliers en Israel

biens immobiliers en Israel
Reading Time: 4 minutes

Déclaration de patrimoine sur tout achat de biens immobiliers en Israel.

L’année 2019 va marquer le début d’une nouvelle ère dans l’acquisition de biens immobiliers en Israel.

La nouvelle directive qui concerne l’immobilier en Israel concerne directement tous les propriétaires fonciers.

A présent, les propriétaires fonciers devront remettre un rapport général, où ils détailleront la provenance des sources de financement de l’achat de biens immobiliers!

  • Pourquoi les autorités fiscales en Israel veulent savoir d’où provient l’argent pour acheter un appartement ?
  • Quelle est la prochaine « surprise » que nous réserve l’administration fiscale israélienne ?

Essayons d’en savoir un peu plus.

Contexte actuel et réformes à venir en Israel.

Le fisc en Israel s’est fixé un but: Obliger ses contribuables à déclarer leurs revenus et patrimoine, partout dans le monde.

Tout a commencé il y a quelques années lorsque le fisc en Israël a permis aux israéliens de déclarer leur patrimoine a l’étranger sans poursuite au pénal: Le « guilouye Miratson – גילוי מרצון ».

Cet « arrangement » a notamment permis à certains israéliens de déclarer les comptes en banque situés dans les pays offshores. Les fameux comptes en Suisse de certaines célébrités ou personnages importants.

Puis cela a continué il y a 2 ans lorsque les bureaux de changes se sont vu obligés de déclarer à « l’administration contre le blanchiment d’argent » des informations sur les opérations réalisées par leurs clients :

  • Opération supérieure à 50.000 Shekels.
  • Opérations cumulées pour un montant supérieur à 200.000 Shekels sur une période de 6 mois.
  • Virement reçu depuis l’étranger.
  • Identité du bénéficiaire du virement différente de celle l’émetteur du virement.

Puis vient la loi qui rentrera en vigueur en 2019, sur la limitation du paiement en espèces : Interdiction d’effectuer des paiements en espèces pour des opérations supérieures à 11.000 Shekels.

Maintenant, arrive cette nouvelle réforme qui concerne l’achat de biens immobiliers en Israel.


Aimez vous cet article ?

Votre avis nous intéresse :
Note Globale de l'article

Qui est visé par cette nouvelle réforme ?

Il est vrai que les dispositions de cette nouvelle loi exigent que tous les acheteurs (particuliers, sociétés, organisations à but non lucratif, résidents étrangers, sociétés étrangères) déclarent à l’administration fiscale tous les moyens de paiement utilisés pour l’acquisition de biens immobiliers. (Appartements, terrains, etc.).

Mais ils exigent également que dans la déclaration soient annexées les preuves de paiement ayant permis l’acquisition du bien.


Lire aussi: Vous achetez de l’immobilier en Israel ? Le fisc veut savoir d’où vient votre argent !


Essayons de comprendre ce que recherche le service des impôts en Israël en nous demandant de leur fournir les preuves de paiements, sachant que le paiement en espèces est interdit ! (L’acheteur et le vendeur s’exposent à des sanctions déjà prévues par la loi si le paiement est effectué en espèces).

Quel est donc le lien entre ce rapport et le signalement de tous les moyens de paiement pour l’appartement ?

Que recherche l’administration fiscale israélienne dans ce rapport ?

Pour répondre a ces interrogations, il convient donc de rappeler que la promulgation de cette loi a pour but de: 

  • réduire le patrimoine non déclaré;
  • réduire l’évasion fiscale; 
  • et réduire les possibilités de blanchiment de capitaux;

Qu’est ce que l’administration fiscale israélienne va chercher exactement ?

L’administration fiscale israélienne examinera et analysera toutes les informations relatives à tout achats d’immobilier en Israël et en examinera toutes leurs sources de financement.

Ainsi les fonds personnels qui serviront à acheter le bien seront examinés: leurs sources et les explications de l’acheteur sur la provenance du capital.

  • Si la provenance de l’argent vient d’un compte de parent ou de tiers, ils demanderont « pourquoi le parent ou l’autre personne a payé pour vous » ?
  • Si l’argent provient d’un virement depuis l’étranger, il faudra donner des explications très détaillées sur les sources de financement étrangères.
  • Le fisc vérifiera si ces comptes sont déclarés en Israël ou dans le pays de résidence de l’acheteur de l’appartement. (Lorsque l’acheteur est un résident étranger).

Il convient de noter que les dispositions de cette section s’appliquent également aux entreprises et aux organisations à but non lucrative qui achètent des biens immobiliers et qu’elles seront également tenues de déclarer et d’expliquer leurs sources de financement.

Nous connaissons tous les montages financiers utilisant des caisses d’entraide (Gmah – גמ »ח) pour financer des acquisitions d’appartement.

Ce montage ne sera plus réalisable après le 1er Janvier 2019.

Si une entreprise achète de l’immobilier par le biais de prêts ou de paiements effectués directement par une tierce partie, elle devra expliquer la source de l’argent et expliquer pourquoi le paiement a été effectué par une autre personne.
En outre, comme on le sait, il n’existe aucune obligation de déclarer l’achat de biens immobiliers en fiducie (trust dont les bénéficiaires ne sont pas connus).

Néanmoins conformément à la nouvelle directive les sources de financements qui étaient dans le passé cachés seront en fait intégralement rapportées à l’Administration fiscales. Les trust ne seront plus un obstacle gênant pour les impôts, ils auront accès a toutes les données disponibles.

Vers une déclaration de patrimoine sur tout achat de biens immobiliers en Israel ?

Il convient de rappeler un des stratagèmes souvent pratiqué mais que le système fiscal en Israel est en train d’abolir. Ainsi parfois, l’évasion fiscale est pratiquée de sorte que Mr A acquiert un appartement et que Mr B le paie. Quand notre Mr A ne fait pas de déclaration sur ses revenus en Israel, parce qu’il n’exploite pas d’entreprise par exemple, il est peu probable qu’on lui aurait demandé par le passé des explications sur son patrimoine en Israel. (Et donc, qu’on ait pu remonter jusqu’à Mr B.).


Lire aussi : Qui doit faire sa déclaration de revenus en Israël ?


Avec l’application de la nouvelle directive, les Autorités fiscales israéliennes examineront avec précision le mode de paiement et demandera des détails et des explications sur :

  • Pourquoi quelqu’un d’autre a-t-il payé pour vous ? »
  • Pour qui êtes vous propriétaire du bien»,
  • D’où proviennent les fonds ayant servi à l’achat du bien ?
  • et plus encore;

Ainsi des gens honnêtes qui « rendaient service » risquent d’être très embêtés dans les prochains mois. Rappelons le dicton: « il n’y a plus d’amis au purgatoire ».


Conclusion : La nouvelle direction fiscale en Israel passe la vitesse supérieure.

Deux nouvelles directives des impôts en Israel vont rentrer en vigueur à partir du 1 Janvier 2019, à savoir:

  • La limitation des paiements en espèces réduira dès lors les possibilités de paiement en espèces de manière générale. Cela réduira donc la possibilité d’introduire de l’argent non déclaré par le biais d’achats de biens immobiliers en Israel tels que des appartements et des bureaux.
  • Explications sur les sources de financements pour l’achat de biens immobiliers en Israel.

Par conséquent, ne vous y trompez pas :

La nouvelle directive sur les explications à fournir sur les sources de financements ne doit pas être considérées comme une déclaration des moyens de paiement uniquement.

Voyez la plutôt comme une demande de rapport détaillée sur votre patrimoine.

Il s’agirait donc d’une façon contournée d’obliger tous les acheteurs à faire leur déclaration de patrimoine en Israel, sur tout le capital utilisé pour l’achat de l’appartement et ses moyens, tant en Israël qu’à l’étranger.


Obtenir un devis ou une consultation.

Veuillez nous faire parvenir vos informations personnelles.


Comment pouvons-nous vous aider ?

Envoyez vos questions au cabinet d'experts comptables Dray & Dray.


Votre avis nous intéresse :
Note Globale de l'article

Laisser un commentaire