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L’investissement foncier en Israel adapté pour les SCI françaises.
Le marché immobilier a toujours été un investissement attractif à long terme. Dans cet article nous allons vous expliquer comment acheter un appartement en Israel avec une SCI française ?
Lors de l’achat d’un appartement à des fins d’investissement par une entreprise, il est important de prendre en compte plusieurs considérations fiscales qui ne sont pas liées à la taxe foncière, mais plutôt à l’impôt sur le revenu et à la TVA.
LIRE AUSSI : IMPÔTS EN ISRAËL : LES IMPÔTS SUR LES REVENUS FONCIERS
Plusieurs considérations liées au système fiscal
L’achat d’un bien immobilier a toujours été attractif en tant qu’investissement à long terme. Le débat sur la pertinence de ce type d’investissement est toujours d’actualité, malgré certains remous sur le marché immobilier. La question se pose particulièrement dans les cas où les entreprises privées accumulent des fonds qu’elles peuvent investir avant qu’ils ne soient distribués sous forme de dividendes aux actionnaires, ce qui les oblige à payer l’impôt sur le revenu.
Les propriétaires de SCI en FRANCE imposés à l’impôt sur les sociétés en France sont particulièrement visé par ce montage fiscal.
En effet, si un actionnaire souhaite se distribuer des dividendes en France via sa holding, il doit payer 30% d’impôts sur le dividende distribué (Flat Tax).
Néanmoins, il est possible d’investir en Israel sans se distribuer de dividende, comme nous le verrons dans la suite de cet article.
Utilisation de l’appartement
Il est important de prendre en compte l’utilisation qui sera faite de l’appartement.
Cet article propose une solution d’accompagnement pour les personnes souhaitant acheter un appartement pour de l’investissement (Location long terme ou Airbnb).
Si le propriétaire des actions ou l’un de ses proches utilise l’appartement à des fins privées, la valeur d’achat de l’appartement sera considérée comme si elle était distribuée en tant que dividende à l’actionnaire, ce qui entrainera une imposition en conséquence.
Mais si l’utilisation a pour objectif de louer l’appartement à un tiers, alors il n’y a plus de crainte à avoir.
Vous pourrez acheter un appartement en Israel avec une SCI française sans soucis. L’avantage sera également la solution de financement (jusqu’à 82% de financement possible selon certains cas) sur votre acquisition.
LIRE AUSSI : COMMENT NE PAS PAYER D’IMPÔT SUR LES LOYERS EN ISRAEL ?
Qu’en est il de la TVA ?
En ce qui concerne la TVA, il existe une potentielle taxation imprévue, si le montage du dossier n’est pas effectué correctement.
Pour comprendre la complexité de la question, il convient de rappeler que généralement, lorsqu’un particulier achète un appartement auprès d’un autre particulier, la transaction n’est pas assujettie à la TVA.
En revanche, lorsqu’un particulier achète un appartement d’un promoteur, la transaction est soumise à la TVA (que le promoteur va reverser).
Lorsqu’une société achète un appartement, la transaction est soumise à la TVA, mais il y a moyen soit d’éviter la TVA, soit de pouvoir la récupérer lors de l’achat.
En effet dans certains cas l’achat est auto-déclaratif (auto liquidation /facturation). Si l’appartement est utilisé pour la location résidentielle, la position des autorités fiscales est qu’il n’est pas possible de déduire la TVA lors de l’achat.
Comment faire pour éviter la TVA lors de l’achat d’un appartement en Israel avec une SCI française ?
La question est de savoir si chaque fois qu’une entreprise achète un appartement à un particulier, la transaction est soumise à la TVA. Selon l’autorité fiscale, lorsque l’entreprise est enregistrée en tant qu’assujettie à la TVA, toute activité qu’elle exerce, y compris l’achat d’un appartement à un particulier, est soumise à la TVA et l’entreprise ne peut pas l’éviter.
En revanche, si l’activité de l’entreprise consiste uniquement en la location d’appartements à des fins résidentielles, tous ses revenus sont exemptés de TVA et elle n’est pas tenue de s’inscrire à la TVA.
Dans ce cas, l’achat de l’appartement par l’entreprise ne sera pas soumis à la TVA.
Attention !
Il faudra faire ce montage avant l’achat de l’appartement en Israel avec une SCI française.
Si vous êtes concerné par ce type de montage, n’hésitez pas à nous consulter.
Montage fiscal – création d’une filiale pour acheter un appartement en Israel avec une SCI française
Le montage étant pour la SCi française de créer une filiale israélienne de type hevra Baam qui aurait pour vocation d’être une « SCI israélienne » à hauteur d’un certain capital (nous consulter pour savoir quel pourcentage de détention minimale est il admis par les autorités fiscales française pour éviter un ABS (abus de biens social)).
Ainsi la SCI française pourrait prêter l’apport à la SCI israélienne contre rémunération de cet apport en compte courant rémunéré selon le taux légal admis en France.
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Compte courant actionnaire rémunéré
Dans le cas où un des actionnaires serait une personne physique et non morale, l’apport en compte courant pourrait être rémunéré comme ce qui suit.
Le compte courant actionnaire rémunéré est un outil financier permettant aux actionnaires d’une entreprise de prêter de l’argent à celle-ci en échange d’une rémunération. Ce type de compte est souvent utilisé pour financer des investissements à court terme ou des projets spécifiques.
Le compte courant actionnaire rémunéré est un moyen pour les actionnaires de participer davantage à la gestion de l’entreprise et de recevoir un revenu supplémentaire de leurs investissements.
En prêtant de l’argent à l’entreprise, les actionnaires peuvent aider à financer des projets qui pourraient augmenter la valeur de l’entreprise et, par conséquent, le rendement de leurs investissements.
Les modalités du compte courant actionnaire rémunéré sont fixées par le fisc israélien. Les taux d’intérêt peuvent varier en fonction du taux d’inflation en Israel durant l’année.
Il est important de noter que le compte courant actionnaire rémunéré n’est pas imposable en Israel.
Comme pour tout investissement, il y a un risque de perte de capital en cas de faillite de l’entreprise ou de difficultés financières. Il est donc important pour les actionnaires de bien comprendre les risques avant de prêter de l’argent à l’entreprise.
Cependant, si les modalités du compte courant actionnaire rémunéré sont bien définies et si l’entreprise est en bonne santé financière, cette option peut être un moyen intéressant pour les actionnaires de recevoir un revenu supplémentaire de leurs investissements.
En conclusion, le compte courant actionnaire rémunéré est un outil financier qui permet aux actionnaires d’une entreprise de prêter de l’argent à celle-ci en échange d’un taux d’intérêt fixe et non imposable.
Cette option peut être un moyen intéressant pour les actionnaires de participer davantage à la gestion de l’entreprise et de recevoir un revenu supplémentaire de leurs investissements. Il est donc important pour les actionnaires de bien comprendre les avantages de ce compte courant rémunéré.
Créer une filiale de votre SCI française en Israel – Quels sont les intérêts à le faire ?
Résumons en quelques points quels sont les avantages de constituer une filiale en Israel de votre SCI française :
- Ne pas payer d’impôts sur le dividende en France
- Ne pas payer de TVA en Israel (ou bien possibilité de récupérer).
- Rémunérer son compte courant tout en étant exonéré sur les intérêts distribués.
- Les intérêts payés contre la rémunération du compte courant actionnaire sont une dépense (charge fiscale) reconnue pour la société donc économie d’impôts en cas de location ou revente du bien.
En conclusion :
Il est possible d’optimiser l’investissement dans les appartements résidentiels en les achetant via une entreprise, mais comme toujours, il faut bien réfléchir avant d’agir.
Notre cabinet se spécialise dans les montages fiscaux à l’international pour optimiser votre patrimoine tout en payant le moins d’impôts légalement.
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Vos interrogations – nos conseils
- Y a t’il une optimisation fiscale optimale pour pour un Olé Hadash ?
- Si j’ai déjà acheté un bien résidentiel et que je veux le donner à ma société en Israel, est ce possible ?
- Mais en fait que se passera t’il lors de la revente de l’appartement pour calculer la plus value ? Faudra t’il payer des impôts en France ou en Israel ?
- Nous avons parler de créer une filiale en Israel, mais peut on créer une succursale en Israel de notre SCI française? Qu’est ce qui est le plus avantageux ?
